手法とデータ · 不動産相場

パイプライン

収集から公開面まで。

賃貸・売買の物件情報と、OpenStreetMap由来の施設データを継続的に収集します。

間取り、面積、築年数、駅距離、住所、価格などを比較できる形に整えます。

住所や町名を地理データに接続し、区・町丁目・駅圏で集計できるようにします。

価格構造、需給、利回り、街のシグナルを、モデルと集計で可視化します。

モデル

OLS回帰やLightGBMなどのモデルを使い、周辺市場との比較、価格分解、利回り、将来価値の目安を提供します。結果は投資助言や鑑定評価ではありません。

間取り、面積、築年数、駅距離、エリアなどの差を、できるだけ分けて見ます。

日次スナップショットから、新規供給、在庫、吸収、価格改定を追跡します。

施設密度、カテゴリ構成、レビュー成長などを、不動産シグナルと組み合わせます。

制約

領域	制約	使い方
空間化	一部の物件は建物単位ではなく、町名単位の位置になる場合があります。	ブロック単位の厳密な解釈ではなく、町・区単位の比較に使います。
物件データ	掲載情報は市場全体の完全な取引台帳ではありません。	公開された募集市場の動きとして読みます。
モデル	推定値は入力条件とデータ品質に左右されます。	意思決定の唯一の根拠ではなく、比較・検証の材料にします。
施設データ	レビューや掲載情報は業種ごとに偏りがあります。	街の活性度を読む補助シグナルとして使います。