川崎は築年数がいちばん効かない街である 2026年7月
古くなっても、あまり下がらない
築年数別に売買の1m²あたり中央値を見ると、 築5年以内から築41年以上までの落ち幅は5割弱にとどまる。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 210 | 6.4% | ¥883,300 |
| 築6〜10年 | 272 | 8.3% | ¥855,372 |
| 築11〜20年 | 591 | 18% | ¥817,337 |
| 築21〜30年 | 939 | 28.6% | ¥647,060 |
| 築31〜40年 | 614 | 18.7% | ¥487,456 |
| 築41年以上 | 659 | 20.1% | ¥461,282 |
築5年以内、築6〜10年、築11〜20年の3帯はほとんど同じ水準にある。 最初の20年で1割も下がっていない。
この形は他都市と大きく違う。 大阪では同じ区間で価格が4分の1になり、神戸と京都でも7割以上落ちる。 今回集計した9都市のなかで、川崎は築年数の影響がもっとも小さい。
建物そのものより立地で値がついている、という読み方ができる。 実際、1平方メートルあたりの中央値は61.5万円で、 東京23区に次いで高い。東京に隣接した立地が価格の中心にあり、 築年数はその上に乗る調整項でしかない、ということになる。
賃貸側の落ち方は4割強で、売買との差は他都市ほど開かない。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 1,880 | 14.4% | ¥3,710 |
| 築6〜10年 | 1,631 | 12.5% | ¥3,566 |
| 築11〜20年 | 2,823 | 21.6% | ¥3,417 |
| 築21〜30年 | 2,037 | 15.6% | ¥2,792 |
| 築31〜40年 | 3,574 | 27.3% | ¥2,500 |
| 築41年以上 | 1,146 | 8.8% | ¥2,088 |
売買が5割弱、賃貸が4割強。この差の小ささは、 築古を買って貸す戦略が川崎では効きにくいことを意味する。 築年数で価格が落ちないなら、安く買って高い利回りを取るという入り方ができない。 個別の物件で確かめる場合は利回りを計算する、 長期の値動きを試算するなら長期の価値推移を試算するがある。
価格は下がっている
7月の川崎市で、売買の募集価格は同一物件ベースで-0.94%、 賃貸は-0.32%動いた。 7月の観測4回はすべて下落である。 突き合わせた件数は、どの段階でも売買で2,699件以上、 賃貸で3,450件以上ある。
売れた物件、借り手がついた物件は掲載から消えるため、この突き合わせからは外れる。 残っているのは動かなかった物件のほうであり、値下げの圧力がかかりやすい側に偏っている。
価格を動かした売買物件は追跡できた3,574件のうち 19.5%で、9都市のなかでもっとも高い。 その改定761件のうち値下げが94.1%、 値下げ幅の中央値は-3.03%である。
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 高津区 | 483 | 22.8% | 98.2% | -2.7% |
| 中原区 | 567 | 19% | 98.2% | -3.16% |
| 宮前区 | 771 | 18.3% | 96.1% | -3.34% |
| 川崎区 | 524 | 15.1% | 93.3% | -2.86% |
| 多摩区 | 397 | 14.9% | 90.9% | -3.13% |
| 麻生区 | 478 | 29.3% | 90.4% | -2.79% |
| 幸区 | 354 | 16.7% | 88.9% | -3.86% |
出ているもの
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,650 | 50.2% | ¥700,159 |
| 4LDK | 392 | 11.9% | ¥481,329 |
| 2LDK | 387 | 11.8% | ¥610,714 |
| 2LDK+S | 255 | 7.8% | ¥633,880 |
| 3LDK+S | 189 | 5.8% | ¥543,897 |
| 1LDK | 65 | 2% | ¥574,074 |
| 4LDK+S | 52 | 1.6% | ¥376,884 |
売買掲載3,285件のうち3LDKだけで50.2%を占める。 今回の9都市でもっとも一つの間取りに集中している。
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 1K | 6,839 | 41.4% | ¥3,667 |
| ワンルーム | 2,126 | 12.9% | ¥3,427 |
| 2LDK | 2,074 | 12.5% | ¥2,710 |
| 1LDK | 1,833 | 11.1% | ¥2,963 |
| 2DK | 858 | 5.2% | ¥2,076 |
| 3LDK | 812 | 4.9% | ¥2,433 |
| 1DK | 756 | 4.6% | ¥3,350 |
| 2K | 340 | 2.1% | ¥2,130 |
| 3DK | 232 | 1.4% | ¥1,869 |
| 2SLDK | 222 | 1.3% | ¥2,790 |
| 4LDK | 126 | 0.8% | ¥2,144 |
| 1SLDK | 105 | 0.6% | ¥2,849 |
| 3SLDK | 64 | 0.4% | ¥2,513 |
水準
売買は中央値4,870万円、 1平方メートルあたり61.5万円。 賃貸は中央値で月8.4万円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれによって動くため、水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
7月中に売買5日、賃貸4日の観測を行い、 延べ16,330件と56,757件の掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
区別の集計は売買のみを掲載している。賃貸の収集は新着順で、 既知の物件が続いた時点で打ち切る設計のため、日によって取得できる深さが変わる。 構成比と築年帯の集計には、対象期間でもっとも深く取得できた日を用いている。 賃貸の築年数は掲載の79.2%に記載がある。