大阪市の中古マンションは築年数で値段が4分の1になる 2026年7月

築年数で、価格は4分の1になる

7月28日時点で大阪市に出ていた売買物件を築年数で区切ると、 1m²あたりの中央値は築5年以内で最も高く、築41年以上で最も低い。 その差は4倍を超える。

同じ区切りで賃貸を見ると、落ち方がまったく違う。 築5年以内と築41年以上の差は2倍に届かない。

つまり大阪では、建物が古くなると売買価格は大きく下がるが、 家賃はそこまで下がらない。古い物件ほど、価格に対して取れる家賃の比率が高くなる。 利回りを見て買う人が古い物件を選ぶ理由が、この2つの表の差にそのまま表れている。 物件ごとの数字は利回りを計算するで確かめられる。

築年数と価格の関係そのものは築年数と価格の関係を見るで細かく見られる。 東京でも同じ方向の差はあるが、大阪のほうが傾きが急である。 築古を買う判断が、東京より大阪のほうが数字の上では効きやすいということになる。

募集価格は下がっている

7月の大阪市で、売買の募集価格は同一物件ベースで-0.85%動いた。

同一物件ベースというのは、前回も今回も掲載されていた同じ物件だけを取り出し、 その物件自身の前回価格と比べているという意味である。 市場に出ている物件の中央値を並べるだけでは、価格が動いたのか、 出ている物件の顔ぶれが変わっただけなのかを区別できない。 突き合わせた件数は、どの段階でも8,090件以上ある。

7月の観測4回はすべて下落で、上昇した回はない。

売れた物件は掲載から消えるため、この突き合わせからは外れる。 残っているのは売れ残った物件のほうであり、値下げの圧力がかかりやすい側に偏っている。 「市場価格が下がった」ではなく「掲載され続けた物件の募集価格が下がった」と読むのが正確である。

動いた物件は、ほぼすべて値下げ

7月に価格を動かした売買物件は、追跡できた10,924件のうち 15.1%だった。その改定1,709件のうち、 値下げが96.5%を占める。値下げ幅の中央値は-3.81%である。

区ごとに見ても差は小さい。西淀川区、天王寺区、港区では改定のすべてが値下げだった。 もっとも低い鶴見区でも92.7%である。 特定の区が売られているのではなく、市全体が一様に下を向いている。

念のため書いておくと、100%は「その区の物件がすべて値下げされた」という意味ではない。 価格を動かした物件のうち全部が値下げだった、ということである。 大半の物件は募集価格を据え置いたまま7月を終えている。

売買掲載9,934件の構成は、3LDKと2LDKで半分を超える。 売りに出ているのはファミリー向けが中心である。

水準

7月28日時点で、売買は中央値3,980万円、 1平方メートルあたり53.7万円である。 この中央値は出ている物件の顔ぶれによって動くため、 月ごとの変化を見る目的には向かない。水準の目安として読んでほしい。

このデータについて

7月中に5日の観測を行い、 延べ49,401件の売買掲載を記録した。

ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。

今回、賃貸の価格変動と区別集計は掲載していない。 賃貸の収集は新着順で、既知の物件が続いた時点で打ち切る設計のため、 日によって取得できる深さが大きく変わる。 浅い日どうしを突き合わせると新着物件に偏った母数になるため、 大阪については賃貸の変動を出せる状態にない。 築年帯と間取りの構成は、対象期間でもっとも深く取得できた日のものである。 賃貸の築年数は掲載の69.8%にしか記載がない。

データと算出方法について