神戸では築年数が家賃にも効く 2026年7月
家賃が、築年数でここまで落ちる
築年数別の1m²あたり中央値を賃貸で見ると、 築5年以内と築41年以上で5割以上の差がつく。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 1,939 | 9.1% | ¥2,824 |
| 築6〜10年 | 1,753 | 8.2% | ¥2,687 |
| 築11〜20年 | 3,583 | 16.8% | ¥2,565 |
| 築21〜30年 | 4,155 | 19.4% | ¥2,143 |
| 築31〜40年 | 4,444 | 20.8% | ¥1,781 |
| 築41年以上 | 5,504 | 25.7% | ¥1,294 |
これは他都市と比べて大きい。 札幌では同じ差が4割弱、京都と大阪でも4割前後にとどまる。 賃貸の家賃は築年数の影響を受けにくいというのが、 これまで見てきた都市に共通する形だった。神戸はそこから外れる。
売買側はもちろん下がる。7割以上落ちる。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 245 | 4.8% | ¥847,087 |
| 築6〜10年 | 204 | 4% | ¥527,273 |
| 築11〜20年 | 558 | 11% | ¥464,709 |
| 築21〜30年 | 1,405 | 27.6% | ¥405,864 |
| 築31〜40年 | 1,117 | 22% | ¥245,974 |
| 築41年以上 | 1,554 | 30.6% | ¥217,541 |
投資の観点で言うと、この2つの差が小さいほど築古を買う旨味は薄い。 大阪では売買が76%落ちるのに対し家賃は41%しか落ちず、その差は35ポイントあった。 神戸では売買74%に対し家賃54%で、差は20ポイントである。 同じ関西でも、築古物件の利回り面での有利さは神戸のほうが小さいということになる。 個別の物件で確かめる場合は利回りを計算する、 築年数と価格の関係は築年数と価格の関係を見るで見られる。
築41年以上の物件が掲載の3割を占めることも、あわせて見ておきたい。
価格は下がっている
7月の神戸市で、売買の募集価格は同一物件ベースで-0.99%動いた。 7月の観測4回はすべて下落である。 突き合わせた件数は、どの段階でも4,197件以上ある。
売れた物件は掲載から消えるため、この突き合わせからは外れる。 残っているのは売れ残った物件のほうであり、値下げの圧力がかかりやすい側に偏っている。
価格を動かした売買物件は追跡できた5,661件のうち 14.2%で、その改定838件のうち 値下げが95.1%を占める。 値下げ幅の中央値は-3.88%である。
区ごとの差は小さい。灘区では改定のすべてが値下げ、 もっとも低い垂水区でも92.9%である。
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 灘区 | 575 | 15.3% | 100% | -3.24% |
| 中央区 | 861 | 19.3% | 96% | -3.18% |
| 東灘区 | 1,182 | 14% | 95.9% | -3.83% |
| 北区 | 575 | 13.2% | 94.9% | -4.2% |
| 須磨区 | 738 | 14.6% | 93.8% | -4.37% |
| 垂水区 | 1,164 | 12.6% | 92.9% | -3.88% |
出ているもの
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,915 | 37.7% | ¥331,572 |
| 4LDK | 866 | 17% | ¥242,991 |
| 2LDK | 762 | 15% | ¥448,010 |
| 2LDK+S | 209 | 4.1% | ¥536,998 |
| 1LDK | 163 | 3.2% | ¥464,345 |
| 3DK | 156 | 3.1% | ¥173,265 |
| 5LDK | 151 | 3% | ¥222,184 |
| 3LDK+S | 144 | 2.8% | ¥337,329 |
| 4LDK+S | 125 | 2.5% | ¥235,991 |
| 4DK | 104 | 2% | ¥115,217 |
| 1LDK+S | 63 | 1.2% | ¥546,932 |
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 1K | 7,728 | 33.6% | ¥2,548 |
| 1LDK | 3,458 | 15.1% | ¥2,454 |
| ワンルーム | 2,456 | 10.7% | ¥2,179 |
| 2LDK | 2,232 | 9.7% | ¥1,576 |
| 1DK | 1,661 | 7.2% | ¥2,032 |
| 2DK | 1,590 | 6.9% | ¥1,447 |
| 3LDK | 1,321 | 5.8% | ¥1,323 |
| 3DK | 840 | 3.7% | ¥1,000 |
| 2K | 530 | 2.3% | ¥1,440 |
| 4DK | 242 | 1.1% | ¥827 |
| 4LDK | 212 | 0.9% | ¥1,285 |
| 3K | 190 | 0.8% | ¥974 |
| 1SLDK | 88 | 0.4% | ¥2,798 |
| 2SLDK | 55 | 0.2% | ¥1,737 |
売買掲載5,084件は3LDKが最多で、 賃貸掲載22,969件では1Kが3分の1を占める。
水準
売買は中央値2,650万円、 1平方メートルあたり31.1万円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれによって動くため、水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
7月中に5日の観測を行い、 延べ25,227件の売買掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
今回、賃貸の価格変動と区別集計は掲載していない。 賃貸の収集は新着順で、既知の物件が続いた時点で打ち切る設計のため、 日によって取得できる深さが変わる。神戸では最少日と最多日で7倍近い開きがあり、 浅い日どうしを突き合わせても在庫全体を表さない。 築年帯と間取りの構成は、対象期間でもっとも深く取得できた日のものである。 賃貸の築年数は掲載の93.1%に記載がある。