京都の売り手は、値段を動かさない 2026年7月
動かない市場
7月に京都市で価格を動かした売買物件は、追跡できた4,951件のうち 8.9%だった。9件に1件も動いていない。
これは今回集計した9都市のなかでもっとも低い。 川崎は19.5%、福岡は19.0%、東京は21.4%が1か月のあいだに値札を書き換えている。 京都の売り手は、その半分以下の頻度でしか価格に手をつけていない。
動いた場合の方向は他都市と変わらない。 改定457件のうち94.3%が値下げで、 値下げ幅の中央値は-4.32%である。 つまり京都の特徴は、下げないことではなく、そもそも動かさないことにある。
同一物件ベースの変化率も-0.58%と、9都市のなかでもっとも小さい。 観測4回のうち下落が続いたのは直近1回で、 一貫して下げ続けている他都市とは形が違う。
売れた物件は掲載から消えるため、この突き合わせからは外れる。 残っているのは売れ残った物件のほうであり、値下げの圧力がかかりやすい側に偏っている。
区別の集計が出せる区が2つしかない
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 伏見区 | 813 | 10.6% | 94.4% | -4.78% |
| 西京区 | 460 | 13.3% | 93.4% | -3.7% |
改定の絶対数が少ないため、区ごとに分けて意味のある比率を出せるのは伏見区と西京区だけである。 残りの区は掲載数はあっても、7月中に価格が動いた件数が集計に足りない。 これも「動かない市場」の裏返しである。
築古の比率が高い
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 299 | 6.2% | ¥1,034,565 |
| 築6〜10年 | 296 | 6.1% | ¥739,300 |
| 築11〜20年 | 481 | 9.9% | ¥595,776 |
| 築21〜30年 | 925 | 19.1% | ¥485,668 |
| 築31〜40年 | 1,015 | 21% | ¥309,557 |
| 築41年以上 | 1,825 | 37.7% | ¥292,035 |
売買掲載のうち築41年以上が37.7%を占める。今回の9都市でもっとも高い比率である。 1m²あたりの中央値は築5年以内から築41年以上で7割落ちる。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 2,505 | 7.2% | ¥2,739 |
| 築6〜10年 | 1,848 | 5.3% | ¥2,545 |
| 築11〜20年 | 4,902 | 14% | ¥2,462 |
| 築21〜30年 | 6,252 | 17.8% | ¥2,251 |
| 築31〜40年 | 10,301 | 29.4% | ¥1,882 |
| 築41年以上 | 9,218 | 26.3% | ¥1,667 |
賃貸側の落ち方は4割弱にとどまる。 築古を買って貸す場合の利回り面での有利さは、京都では大きいということになる。 個別の物件では利回りを計算するで確かめられる。
1Kの街
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 1K | 21,320 | 54.6% | ¥2,227 |
| ワンルーム | 3,574 | 9.2% | ¥2,101 |
| 1LDK | 3,536 | 9.1% | ¥2,315 |
| 1DK | 3,074 | 7.9% | ¥2,210 |
| 2LDK | 1,974 | 5.1% | ¥1,867 |
| 2DK | 1,744 | 4.5% | ¥1,450 |
| 2K | 1,563 | 4% | ¥1,680 |
| 3LDK | 796 | 2% | ¥1,743 |
| 3DK | 595 | 1.5% | ¥1,205 |
| 3K | 229 | 0.6% | ¥1,234 |
| 4K | 140 | 0.4% | ¥1,154 |
| 1SLDK | 108 | 0.3% | ¥2,735 |
| 4DK | 98 | 0.3% | ¥1,091 |
| 4LDK | 88 | 0.2% | ¥1,459 |
賃貸掲載39,053件のうち1Kが54.6%を占める。 今回の9都市でもっとも高い。学生の多い都市の構成がそのまま出ている。
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,412 | 29.1% | ¥418,841 |
| 2LDK | 748 | 15.4% | ¥526,121 |
| 4LDK | 484 | 10% | ¥316,580 |
| 3DK | 229 | 4.7% | ¥229,954 |
| 1LDK | 199 | 4.1% | ¥636,364 |
| 4DK | 196 | 4% | ¥200,627 |
| 2LDK+S | 141 | 2.9% | ¥556,497 |
| 4K | 112 | 2.3% | ¥242,645 |
| 5LDK | 107 | 2.2% | ¥279,383 |
| 3LDK+S | 101 | 2.1% | ¥424,152 |
| 3K | 94 | 1.9% | ¥202,932 |
| 5DK | 91 | 1.9% | ¥260,870 |
| ワンルーム | 69 | 1.4% | ¥404,959 |
| 2DK | 69 | 1.4% | ¥338,636 |
| 1LDK+S | 66 | 1.4% | ¥1,034,158 |
| 1K | 65 | 1.3% | ¥466,667 |
| 4LDK+S | 62 | 1.3% | ¥394,841 |
| 5K | 54 | 1.1% | ¥298,532 |
| 6LDK | 51 | 1.1% | ¥360,724 |
| 5LDK+S | 51 | 1.1% | ¥344,359 |
水準
売買は中央値2,980万円、 1平方メートルあたり38.2万円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれによって動くため、水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
7月中に5日の観測を行い、 延べ24,063件の売買掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
今回、賃貸の価格変動は掲載していない。 賃貸の収集は新着順で、既知の物件が続いた時点で打ち切る設計のため、 日によって取得できる深さが変わる。 築年帯と間取りの構成は、対象期間でもっとも深く取得できた日のものである。 賃貸の築年数は掲載の89.7%に記載がある。