京都は価格をあまり動かさず、動かすときは大きく下げる 売買-0.72% 2026年9月
動かないが、動けば大きい
9月の京都市で、売買の募集価格は同一物件ベースで-0.72%、 賃貸は-0.23%動いた。
この数字だけを見ると、他都市と大きな違いはない。違いが出るのは、価格の動き方である。 9月に価格を動かした売出物件は、追跡できた5,198件のうち9.3%しかない。 今回レポートを出した7都市のなかでもっとも低く、9割以上の売出物件が価格を据え置いた。
一方、動いた物件の値下げ幅は中央値で-4.78%と、7都市でもっとも大きい。 売り手は小刻みに価格を下げるのではなく、しばらく待ってから大きく下げている。 賃貸も同じで、家賃を動かした物件は3.4%と少なく、 値下げ幅の中央値は-5.4%とやはり7都市で最大である。
突き合わせた件数は各段階で売買4,308件以上、賃貸6,166件以上。 買い手や借り手がついた物件は掲載から消えるので、これは掲載され続けた物件の価格の動きである。
築5年を過ぎると、価格が大きく下がる
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 270 | 5.6% | 100万〜110万円 |
| 築6〜10年 | 270 | 5.6% | 70万〜80万円 |
| 築11〜20年 | 512 | 10.6% | 50万〜60万円 |
| 築21〜30年 | 916 | 18.9% | 40万〜50万円 |
| 築31〜40年 | 1,035 | 21.3% | 30万〜40万円 |
| 築41年以上 | 1,850 | 38.1% | 25万〜30万円 |
売買の1m²あたり中央値は、築6〜10年の段階で築5年以内の7割ほどに下がる。 新しさにつく上乗せが大きく、それが最初の数年で失われる形である。 築41年以上では3割を下回る。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 1,554 | 6.5% | ¥2,797 |
| 築6〜10年 | 1,452 | 6.1% | ¥2,610 |
| 築11〜20年 | 3,640 | 15.2% | ¥2,412 |
| 築21〜30年 | 4,394 | 18.4% | ¥2,281 |
| 築31〜40年 | 6,863 | 28.7% | ¥1,889 |
| 築41年以上 | 6,029 | 25.2% | ¥1,675 |
家賃の下がり方は緩やかで、築41年以上でも新しい物件の6割を保っている。 価格と家賃の下がり方の差は大きく、築古の物件ほど価格に対して得られる家賃の比率が高い。 個別の物件では利回りを計算する、築年数と価格の関係は築年数と価格の関係を見るで確かめられる。
何が出ているか
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,362 | 28% | 40万〜50万円 |
| 2LDK | 767 | 15.8% | 40万〜50万円 |
| 4LDK | 497 | 10.2% | 30万〜40万円 |
| 3DK | 230 | 4.7% | 20万〜25万円 |
| 1LDK | 206 | 4.2% | 60万〜70万円 |
| 4DK | 174 | 3.6% | 15万〜20万円 |
| 2LDK+S | 141 | 2.9% | 50万〜60万円 |
| 4K | 123 | 2.5% | 20万〜25万円 |
| 5LDK | 116 | 2.4% | 30万〜40万円 |
| 3LDK+S | 98 | 2% | 40万〜50万円 |
| 3K | 98 | 2% | 20万〜25万円 |
| 5DK | 92 | 1.9% | 25万〜30万円 |
| 1K | 86 | 1.8% | 40万〜50万円 |
| 2DK | 76 | 1.6% | 30万〜40万円 |
| ワンルーム | 71 | 1.5% | 30万〜40万円 |
| 5K | 61 | 1.3% | 30万〜40万円 |
| 1LDK+S | 56 | 1.2% | 100万〜110万円 |
| 5LDK+S | 50 | 1% | 30万〜40万円 |
| 4LDK+S | 50 | 1% | 30万〜40万円 |
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 1K | 15,817 | 56% | ¥2,317 |
| ワンルーム | 2,518 | 8.9% | ¥2,138 |
| 1LDK | 2,511 | 8.9% | ¥2,314 |
| 1DK | 2,209 | 7.8% | ¥2,191 |
| 2LDK | 1,414 | 5% | ¥1,552 |
| 2K | 1,178 | 4.2% | ¥1,932 |
| 2DK | 1,161 | 4.1% | ¥1,500 |
| 3LDK | 470 | 1.7% | ¥1,522 |
| 3DK | 431 | 1.5% | ¥1,216 |
| 3K | 146 | 0.5% | ¥1,285 |
| 4K | 106 | 0.4% | ¥1,195 |
| 4DK | 63 | 0.2% | ¥1,029 |
| 1SLDK | 62 | 0.2% | ¥2,708 |
賃貸は1Kが半分を超え、学生や単身者向けの部屋が中心である。 売買は3LDKがもっとも多い。
水準
9月時点の中央値は、売買で2,980万円、 賃貸で月5.5万円、1平方メートルあたり2,154円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれで動くため、水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
9月中に売買4日、賃貸4日の観測を行い、 延べ19,258件と102,350件の掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
同一物件ベースの記録は京都では2026-09-01から揃っているため、今回は9月単月の動きのみを示す。 区ごとの集計は、売買・賃貸とも集計できる区が少ないため掲載していない。 賃貸の築年数は掲載の84.7%に記載があり、記載のない物件を除いて集計している。