東京23区の売買募集価格、9月は-2.52% 5月から15回連続の下落 2026年9月
下げ幅が広がった
9月の東京23区で、売買の募集価格は同一物件ベースで-2.52%動いた。 賃貸は-1.68%である。
売買は2026-05-10に記録が揃ってから15回観測し、 そのすべてが前回を下回った。通算では-6.87%になる。 賃貸も2026-06-10以降の12回がすべて下落で、 通算-3.92%である。 上がった回は、売買にも賃貸にも一度もない。
9月の下げ幅は、売買・賃貸とも記録が揃ってから最大である。 8月にいったん縮んだ下落のペースが、9月に再び広がった。
この数字は、前回も今回も掲載されていた同じ物件だけを突き合わせ、 その物件自身の前回価格と比べたものである。各段階で売買は20,911件以上、 賃貸は11,031件以上を突き合わせている。 売れた物件、借り手がついた物件は掲載から消えるので、残るのは動かなかった物件に偏る。 「市場価格が下がった」ではなく「掲載され続けた物件の募集価格が下がった」と読むのが正確である。
賃貸の値下げは、区によって差が大きい
今月から、賃貸も区ごとに集計できるだけの母数が揃った。
9月に価格を動かした賃貸物件は、追跡できた27,709件のうち 6.4%にとどまる。ほとんどの物件は家賃を据え置いている。 ただ、動いた物件では値下げが81.5%を占め、 値下げ幅の中央値は-3.68%だった。
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 北区 | 1,022 | 10.1% | 93.2% | -5.26% |
| 新宿区 | 1,577 | 5.8% | 91.4% | -3.61% |
| 渋谷区 | 849 | 7.3% | 90.3% | -3.39% |
| 世田谷区 | 1,507 | 6.8% | 89.2% | -3.7% |
| 板橋区 | 1,225 | 7.7% | 87.4% | -3.27% |
| 文京区 | 986 | 6.2% | 87.1% | -3.2% |
| 目黒区 | 750 | 8.7% | 86.8% | -4.07% |
| 中野区 | 991 | 7.5% | 86.7% | -4.18% |
| 杉並区 | 1,527 | 4.1% | 86.4% | -3.38% |
| 台東区 | 1,538 | 6.9% | 83% | -4.22% |
| 足立区 | 1,023 | 6.3% | 81.3% | -3.89% |
| 品川区 | 1,741 | 5.5% | 80.2% | -3.23% |
| 墨田区 | 1,717 | 5.5% | 80.2% | -3.09% |
| 港区 | 1,403 | 6.7% | 78.9% | -4.2% |
| 江東区 | 2,365 | 6.8% | 75.9% | -3.83% |
| 中央区 | 1,166 | 5.8% | 75.4% | -3.91% |
| 練馬区 | 1,066 | 5.8% | 69.4% | -4.05% |
| 大田区 | 1,708 | 6.1% | 62.5% | -3.12% |
区ごとの差は売買よりずっと大きい。 北区、新宿区、渋谷区では動いた物件の9割以上が値下げだったのに対し、 大田区では6割ほどで、値上げも少なくない。 同じ東京23区でも、借り手を探すのに家賃を下げる必要がある区と、そうでない区に分かれている。
売買は23区がそろって下を向く
売買では、追跡できた37,238件のうち21.8%が価格を動かし、 その改定8,741件の98.8%が値下げだった。 値下げ幅の中央値は-3.38%である。
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 大田区 | 1,629 | 19.2% | 100% | -2.74% |
| 台東区 | 1,158 | 23.7% | 100% | -3.25% |
| 目黒区 | 1,406 | 26.3% | 99.5% | -3.45% |
| 墨田区 | 862 | 21.6% | 99.5% | -3.09% |
| 港区 | 3,574 | 21.6% | 99.4% | -3.48% |
| 文京区 | 1,291 | 23.2% | 99.4% | -2.99% |
| 世田谷区 | 3,162 | 20.4% | 99.3% | -3.36% |
| 練馬区 | 1,560 | 18.5% | 99.3% | -2.78% |
| 杉並区 | 1,596 | 22.7% | 99.2% | -3.17% |
| 品川区 | 1,718 | 23.9% | 99.1% | -3.57% |
| 中央区 | 2,308 | 27.4% | 98.7% | -4% |
| 豊島区 | 1,453 | 23.3% | 98.6% | -3.62% |
| 江東区 | 2,255 | 23.7% | 98.4% | -3.59% |
| 江戸川区 | 1,385 | 17.5% | 98.4% | -3.29% |
| 渋谷区 | 1,922 | 25.8% | 98.2% | -3.77% |
| 新宿区 | 2,389 | 20.5% | 98.1% | -3.85% |
| 北区 | 804 | 22.6% | 97.9% | -3.34% |
| 足立区 | 1,678 | 17.7% | 97.6% | -2.78% |
| 板橋区 | 1,618 | 18.9% | 96.9% | -3.33% |
| 中野区 | 1,084 | 24.4% | 96% | -3.36% |
値下げの比率はどの区も9割台後半で、区ごとの差はほとんどない。 差が出るのは、価格を動かした物件の割合のほうである。 中央区、目黒区、渋谷区では4件に1件以上が動き、足立区や江戸川区では2割に届かない。 都心寄りの区ほど売り手が価格を見直している。
築年数と価格
9月時点の掲載内容を、築年数で分けて見る。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 3,583 | 10.1% | 200万円以上 |
| 築6〜10年 | 3,685 | 10.3% | 200万円以上 |
| 築11〜20年 | 6,977 | 19.6% | 180万〜200万円 |
| 築21〜30年 | 8,748 | 24.5% | 140万〜160万円 |
| 築31〜40年 | 3,339 | 9.4% | 100万〜110万円 |
| 築41年以上 | 9,314 | 26.1% | 90万〜100万円 |
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 19,047 | 24.5% | ¥4,923 |
| 築6〜10年 | 14,745 | 19% | ¥4,726 |
| 築11〜20年 | 18,484 | 23.8% | ¥4,479 |
| 築21〜30年 | 12,255 | 15.8% | ¥4,410 |
| 築31〜40年 | 7,729 | 9.9% | ¥3,371 |
| 築41年以上 | 5,464 | 7% | ¥3,349 |
売買の1m²あたり中央値は築年数とともに大きく下がり、築31年を過ぎると新築に近い物件の半分を下回る。 家賃はそれほど下がらない。築古の物件ほど、価格に対して得られる家賃の比率が高くなる。 個別の物件では利回りを計算する、築年数と価格の関係は築年数と価格の関係を見るで確かめられる。
水準
9月時点の中央値は、売買で8,480万円、 賃貸で月14.7万円、賃料は1平方メートルあたり4,797円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれで動くため、月ごとの変化ではなく水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
9月中に売買4日、賃貸4日の観測を行い、 延べ140,399件と279,861件の掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
売買では、取得に失敗して件数が極端に少なかった日を集計から除いている。 賃貸の観測日のうち1日は取得件数が上限に達したため、水準（中央値）の集計には使っていない。 変化率は同じ物件どうしの突き合わせをつないだもので、観測の回数に左右されない。 一方、改定の件数は観測の頻度に依存する。 賃貸の築年数は掲載の77.7%に記載があり、記載のない物件を除いて集計している。