大阪の家賃改定は値下げ一辺倒ではなくなった 賃貸-0.27%、売買-0.84% 2026年9月
価格の動き
9月の大阪市で、売買の募集価格は同一物件ベースで-0.84%、 賃貸は-0.27%動いた。どちらも下落だが、賃貸の動きは小さい。
突き合わせた件数は各段階で売買8,109件以上、賃貸1,337件以上。 借り手や買い手がついた物件は掲載から消えるので、これは掲載され続けた物件の価格の動きである。
家賃は、下げるか上げるかに分かれた
9月に家賃を動かした物件は、追跡できた4,379件のうち5%。 その改定のうち値下げは65.1%で、前月の8割近くから下がった。
改定の幅はどちらも大きい。値下げ幅の中央値は-5.12%、 値上げ76件の上げ幅の中央値は5.67%である。 小刻みに調整するのではなく、動かすときは数%単位で動かしている。 家賃全体が-0.27%と小さな動きにとどまったのは、大きな値下げと大きな値上げが打ち消し合った結果でもある。
売買は値下げが続く
売買では追跡できた9,667件のうち14.3%が価格を動かし、 その98.8%が値下げだった。値下げ幅の中央値は-4.01%である。
| 区 | 追跡した物件数 | 価格を動かした割合 | うち値下げ | 値下げ幅の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 天王寺区 | 462 | 22.7% | 100% | -3.72% |
| 福島区 | 364 | 18.7% | 100% | -3.68% |
| 鶴見区 | 305 | 20.7% | 100% | -3.39% |
| 北区 | 1,312 | 17.1% | 99.2% | -4.2% |
| 住之江区 | 444 | 15.8% | 98.6% | -4.37% |
| 西区 | 702 | 17.8% | 98.5% | -3.93% |
| 中央区 | 818 | 15.3% | 96.2% | -3.39% |
天王寺区では売出物件の2割以上が価格を動かし、その改定はすべて値下げだった。
築年数による下がり方は7都市でもっとも急
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 1,327 | 13% | 140万〜160万円 |
| 築6〜10年 | 843 | 8.2% | 120万〜140万円 |
| 築11〜20年 | 1,649 | 16.1% | 70万〜80万円 |
| 築21〜30年 | 2,263 | 22.1% | 50万〜60万円 |
| 築31〜40年 | 1,195 | 11.7% | 40万〜50万円 |
| 築41年以上 | 2,953 | 28.9% | 30万〜40万円 |
売買の1m²あたり中央値は、築11〜20年で新しい物件のほぼ半分になり、 築41年以上では4分の1を下回る。今回レポートを出した7都市のなかで、築年数による下がり方がもっとも急である。
| 築年数 | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 3,855 | 30.3% | ¥3,358 |
| 築6〜10年 | 2,854 | 22.5% | ¥3,106 |
| 築11〜20年 | 3,449 | 27.1% | ¥2,955 |
| 築21〜30年 | 1,491 | 11.7% | ¥2,679 |
| 築31〜40年 | 738 | 5.8% | ¥2,063 |
| 築41年以上 | 321 | 2.5% | ¥1,901 |
家賃の下がり方はずっと緩い。築古の物件ほど、価格に対して得られる家賃の比率が高くなるのは大阪で特に顕著だ。 個別の物件では利回りを計算する、築年数と価格の関係は築年数と価格の関係を見るで確かめられる。
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,621 | 35.4% | 50万〜60万円 |
| 2LDK | 2,315 | 22.6% | 90万〜100万円 |
| 4LDK | 1,065 | 10.4% | 30万〜40万円 |
| 1LDK | 729 | 7.1% | 100万〜110万円 |
| 2LDK+S | 462 | 4.5% | 50万〜60万円 |
| 3DK | 294 | 2.9% | 25万〜30万円 |
| 3LDK+S | 223 | 2.2% | 40万〜50万円 |
| 4DK | 200 | 2% | 20万〜25万円 |
| 5LDK | 192 | 1.9% | 30万〜40万円 |
| 1LDK+S | 158 | 1.5% | 80万〜90万円 |
| 2DK | 96 | 0.9% | 25万〜30万円 |
| ワンルーム | 89 | 0.9% | 40万〜50万円 |
| 4LDK+S | 85 | 0.8% | 30万〜40万円 |
| 1K | 73 | 0.7% | 70万〜80万円 |
| 5DK | 68 | 0.7% | 20万〜25万円 |
| 3K | 63 | 0.6% | 15万〜20万円 |
| 間取り | 掲載数 | 構成比 | 1m²あたり中央値 |
|---|---|---|---|
| 1K | 9,952 | 55.1% | ¥3,104 |
| 1LDK | 4,077 | 22.6% | ¥3,305 |
| 1DK | 1,991 | 11% | ¥3,289 |
| ワンルーム | 814 | 4.5% | ¥2,647 |
| 2LDK | 734 | 4.1% | ¥3,262 |
| 2DK | 152 | 0.8% | ¥1,688 |
| 2K | 141 | 0.8% | ¥3,506 |
| 1SLDK | 92 | 0.5% | ¥3,427 |
| 3LDK | 69 | 0.4% | ¥2,015 |
賃貸は1Kが半分を超え、単身向けに大きく偏っている。
水準
9月時点の中央値は、売買で4,080万円、 賃貸で月6.9万円、1平方メートルあたり2,986円である。 中央値は出ている物件の顔ぶれで動くため、水準の目安として読んでほしい。
このデータについて
9月中に売買3日、賃貸4日の観測を行い、 延べ30,438件と49,233件の掲載を記録した。 ここで扱っているのは募集価格であって、成約価格ではない。
同一物件ベースの記録は大阪では2026-09-01から揃っているため、今回は9月単月の動きのみを示す。 賃貸の区別集計は、区ごとの母数が足りないため掲載していない。 賃貸の築年数は掲載の70.3%に記載があり、記載のない物件を除いて集計している。